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第一章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展背景分析21
1.1 土地開發(fā)的定義21
1.1.1 土地開發(fā)的定義21
1.1.2 土地開發(fā)行業(yè)的分類21
（1）土地一級開發(fā)21
（2）土地二級開發(fā)22
1.1.3 土地開發(fā)流程綜述22
（1）土地一級開發(fā)流程22
（2）土地二級開發(fā)流程24
1.1.4 土地開發(fā)基本原則25
1.2 土地開發(fā)模式分析25
1.2.1 土地一級開發(fā)模式25
（1）政府獨立開發(fā)模式25
（2）城市運營開發(fā)模式26
（3）主題型項目帶土地開發(fā)模式26
 （4）一級開發(fā)招投標模式27
（5）土地整備模式27
1.2.2 土地二級開發(fā)模式27
（1）公建配套開發(fā)模式28
1）PPP(公私合營)模式28
2）BOT(運營-移交)模式28
3）TOT(移交-經(jīng)營-移交)模式28
4）PFT(私營機構(gòu)融資)模式29
（2）商品房開發(fā)模式29
（3）工業(yè)園開發(fā)模式30
第二章 中國土地開發(fā)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析33
1.3 土地開發(fā)行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境分析33
1.3.1 2021年國內(nèi)GDP增長分析33
1.3.2 2021年工業(yè)經(jīng)濟增長分析37
1.3.3 2021年固定資產(chǎn)投資分析46
1.3.4 國家宏觀經(jīng)濟預測分析52
1.4 土地開發(fā)行業(yè)政策環(huán)境分析55
1.4.1 中國貨幣政策分析55
（1）2021年中國貨幣數(shù)據(jù)分析56
（2）2021年中國貨幣政策分析61
（3）房地產(chǎn)周期與貨幣政策相關(guān)性分析74
（4）中國貨幣政策后期走勢預判78
1.4.2 中國財政政策分析83
（1）2021年中國財政政策分析83
（2）2021年地方財政政策分析85
（3）中國財政政策后期走勢預判105
1.4.3 中國土地政策分析106
（1）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革106
（2）城市土地出讓制度改革107
1）土地儲備制度分析107
2）土地出讓金制度分析109
3）土地招拍掛制度分析115
第三章 2016-2021年土地政策分析116
1.5 土地開發(fā)行業(yè)社會環(huán)境分析116
1.5.1 中國城鎮(zhèn)化進程分析116
1.5.2 中國城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀與規(guī)劃117
1.5.3 城鎮(zhèn)化與土地開發(fā)需求分析127
1.6 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運營狀況分析131
1.6.1 2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)131
1.6.2 2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分析134
（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資金額分析134
（2）全國房屋新開工面積分析135
（3）全國房屋施工面積分析135
（4）全國房屋竣工面積分析136
1.6.3 2021年全國房地產(chǎn)銷售情況分析136
1.6.4 2021年全國房地產(chǎn)資金來源分析137
第四章 中國土地開發(fā)市場供需現(xiàn)狀分析139
1.7 土地開發(fā)市場供應現(xiàn)狀分析139
1.7.1 2021年全國建設(shè)用地供應分析139
（1）批準國有建設(shè)用地規(guī)模139
（2）國有建設(shè)用地供應情況144
（3）重點城市土地抵押情況147
1.7.2 2021年全國住房用地供應分析148
（1）全國住房用地供應數(shù)量148
1）全國住房用地供應總量148
2）保障性安居工程用地供應量148
3）其他商品住房用地供應量148
4）熱點城市住房用地供應分析149
1.7.3 2021年全國商業(yè)用地供應分析149
（1）全國商業(yè)用地供應總量149
（2）全國商業(yè)用地供應趨勢159
1.7.4 2021年全國工業(yè)用地供應分析160
（1）全國工業(yè)用地供應總量160
（2）全國工業(yè)用地供應趨勢161
1.8 土地開發(fā)市場需求現(xiàn)狀分析167
1.8.1 2021年全國土地成交情況分析167
1.8.2 2021年全國土地成交均價分析168
1.8.3 2021年全國土地成交地塊排名169
（1）成交地塊總價排名169
1）全國成交地塊總價排名169
2）住宅成交地塊總價排名170
3）商辦用地成交總價排名172
（2）成交地塊樓面價排名172
1）全國成交地塊樓面價排名173
2）住宅成交地塊樓面價排名173
3）商辦用地成交樓面價排名175
（3）成交地塊溢價排名177
1.9 2021年土地市場招拍掛分析178
1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況178
1.9.2 土地市場招標出讓分析181
1.9.3 土地拍賣掛牌出讓分析181
1.10 2021年全國主要城市地價分析182
1.10.1 全國地價總體分析182
1.10.2 各經(jīng)濟區(qū)域地價分析185
（1）區(qū)域經(jīng)濟地價總體分析185
（2）長三角地區(qū)地價分析188
（3）珠三角地區(qū)地價分析190
（4）環(huán)渤海地區(qū)地價分析192
1.10.3 各地理區(qū)域地價分析194
1.10.4 主要城市地價分析195
（1）北京市地價走勢分析197
（2）上海市地價走勢分析201
（3）廣州市地價走勢分析202
1.10.5 當前土地市場價格形勢分析204
1.10.6 后期土地市場價格走勢預判208
第五章  中國土地開發(fā)行業(yè)區(qū)域市場分析209
1.11 區(qū)域市場整體分析209
1.11.1 京津唐地區(qū)209
1.11.2 長三角地區(qū)210
1.11.3 珠三角地區(qū)211
1.11.4 成渝地區(qū)212
1.11.5 武漢城市圈213
1.11.6 長株潭地區(qū)215
1.11.7 東北三省216
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析216
（2）區(qū)域土地市場分析217
1）土地供應總量分析217
2）土地供應結(jié)構(gòu)分析218
3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析219
4）工礦倉儲用地分析221
1.11.8 山東半島城市群221
（1）區(qū)域宏觀環(huán)境分析222
（2）區(qū)域土地市場分析223
1）土地供應總量分析223
2）土地供應結(jié)構(gòu)分析224
3）房地產(chǎn)開發(fā)用地分析226
4）工礦倉儲用地分析227
1.12 京津唐地區(qū)分析228
1.12.1 北京市228
1.12.2 天津市229
1.12.3 河北省232
第六章 房地產(chǎn)及其他綜合性開發(fā)企業(yè)分析236
1.20.1 招商局地產(chǎn)控股股份有限公司經(jīng)營分析236
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析236
（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析236
（3）企業(yè)土地儲備情況237
（4）企業(yè)土地開發(fā)策略237
（5）企業(yè)主要經(jīng)濟指標238
（6）企業(yè)財務狀況分析243
1）企業(yè)盈利能力分析243
2）企業(yè)運營能力分析245
3）企業(yè)償債能力分析246
4）企業(yè)發(fā)展能力分析248
（7）企業(yè)經(jīng)營優(yōu)劣勢分析248
（8）企業(yè)最新發(fā)展動向分析249
1.20.2 金地(集團)股份有限公司經(jīng)營分析249
1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經(jīng)營分析260
1.20.4 北京首都開發(fā)股份有限公司經(jīng)營分析273
1.20.5 南京棲霞建設(shè)股份有限公司經(jīng)營分析284
1.21 城市投資建設(shè)類開發(fā)企業(yè)分析294
1.21.1 中國城市建設(shè)控股集團有限公司發(fā)展分析294
（1）企業(yè)發(fā)展簡況分析294
（2）企業(yè)組織架構(gòu)分析295
（3）企業(yè)土地開發(fā)策略295
（4）企業(yè)建設(shè)工程分析296
（5）企業(yè)招商項目分析297
（6）企業(yè)發(fā)展優(yōu)劣勢分析297
（7）企業(yè)最新發(fā)展動向分析297
1.21.2 北京城建投資發(fā)展股份有限公司發(fā)展分析297
1.21.3 云南省城市建設(shè)投資有限公司發(fā)展分析308
第七章 土地一級開發(fā)盈利模式與風險規(guī)避320
1.22 土地一級市場開發(fā)成本分析320
1.22.1 土地一級開發(fā)成本分析320
1.22.2 土地一級開發(fā)成本構(gòu)成320
1.22.3 土地一級開發(fā)中涉及的稅費328
1.23 土地一級市場盈利模式分析330
1.23.1 城市區(qū)域開發(fā)項目價值鏈分析330
1.23.2 價值鏈中各節(jié)點權(quán)力和利益點330
1.23.3 土地一級開發(fā)的利潤來源分析331
1.23.4 土地一級開發(fā)的盈利模式分析333
（1）從一級開發(fā)本身獲利333
（2）分享土地增值收益333
（3）持有部分公共建筑334
（4）為二級拿地鋪墊334
1.23.5 土地一級開發(fā)的盈利路徑分析335
（1）如何取得土地一級開發(fā)名義335
（2）間接獲取收益常規(guī)操作路徑347
1）間接獲取土地的操作關(guān)鍵347
2）間接獲取土地收益的模式347
（3）直接獲取土地增值收益分析348
1）兼顧融合各方參與者利益348
2）成功開發(fā)模式的經(jīng)驗借鑒349
3）公私協(xié)議合作開發(fā)模式分析350
4）整體公私協(xié)議合作開發(fā)模式350
1.24 土地一級市場項目操盤分析351
1.24.1 土地出讓市場營銷策略351
（1）土地策略351
（2）價格策略353
（3）營銷渠道策略356
（4）促銷策略356
1.24.2 土地的招投標方案分析358
（1）招標評標因素構(gòu)成358
（2）主要評標方法分析366
1.25 土地一級開發(fā)市場的風險與規(guī)避367
1.25.1 土地一級開發(fā)的特點367
1.25.2 土地一級開發(fā)的風險369
（1）政策風險369
（2）融資風險369
（3）政府行為風險370
（4）征地、拆遷工作風險370
（5）市場風險370
1.25.3 土地一級開發(fā)風險防范措施371
（1）融資風險防范措施371
（2）拆遷風險方法措施372
（3）外部環(huán)境風險防范措施372
第八章  土地一級開發(fā)融資模式與行業(yè)趨勢376
1.26 土地一級開發(fā)融資需求分析376
1.26.1 現(xiàn)實融資需求376
1.26.2 潛在融資需求376
1.27 土地一級開發(fā)融資模式分析376
1.27.1 土地儲備機構(gòu)直接安排融資并承擔責任377
1.27.2 一級開發(fā)主體與金融機構(gòu)簽訂借款合同377
1.27.3 一級開發(fā)主體融資并承擔責任與義務378
1.27.4 項目公司融資，一級開發(fā)主體擔保379
1.28 房地產(chǎn)信托模式分析380
1.28.1 貸款型信托模式分析380
1.28.2 股權(quán)型信托模式分析381
1.28.3 權(quán)益型信托模式分析382
1.29 土地一級開發(fā)融資渠道分析383
1.29.1 土地一級開發(fā)主要的融資渠道383
1.29.2 土地一級開發(fā)融資解決方法385
（1）土地收益證券化385
（2）城投公司模式的創(chuàng)新387
1.29.3 中國土地開發(fā)未來發(fā)展趨勢預測390
（1）土地獲取成本趨勢預測390
（2）土地開發(fā)供給預測391
（3）土地開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢394
（4）外資投資發(fā)展趨勢預測395
 

圖表目錄
圖表 1  政府獨立開發(fā)模式分析25
圖表 2  城市運營開發(fā)模式分析26
圖表 3  主題型項目帶土地開發(fā)模式分析26
圖表 4  主題型帶土地開發(fā)模式案例—華僑城26
圖表 5  一級開發(fā)招投標模式分析27
圖表 6  PPP(公私合營)模式分析28
圖表 7  BOT(運營-移交)模式分析28
圖表 8  TOT(移交-經(jīng)營-移交)模式分析28
圖表 9  PFT(私營機構(gòu)融資)模式分析29
圖表 10  商品房開發(fā)模式介紹29
圖表 11  復合型地產(chǎn)開發(fā)模式—深圳華僑城30
圖表 12  2021年GDP初步核算數(shù)據(jù)33
圖表 13  GDP環(huán)比增長速度34
圖表 14  2012-2021年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度35
圖表 15  1978-2020年我國人均GDP統(tǒng)計35
圖表 16  2020年6月-2021年6月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長速度38
圖表 17  2020年6月-2021年6月我國發(fā)電量日均產(chǎn)量及同比增速42
圖表 18  2020年6月-2021年6月我國鋼材日均產(chǎn)量及同比增速42
圖表 19  2020年6月-2021年6月我國水泥日均產(chǎn)量及同比增速43
圖表 20  2020年6月-2021年6月我國原油加工量日均產(chǎn)量及同比增速44
圖表 21  2020年6月-2021年6月我國十種有色金屬日均產(chǎn)量及同比增速44
圖表 22  2020年6月-2021年6月我國乙烯日均產(chǎn)量及同比增速45
圖表 23  2020年6月-2021年6月我國汽車日均產(chǎn)量及同比增速45
圖表 24  2020年6月-2021年6月我國轎車日均產(chǎn)量及同比增速45
圖表 25  2012-2021年我國全社會固定資產(chǎn)及其增長率情況47
圖表 26  2020年6月-2021年6月我國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增速47
圖表 27  2020年6月-2021年6月固定資產(chǎn)投資到位資金同比增速49
圖表 28  2021年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）主要數(shù)據(jù)49
圖表 29  2021 年分機構(gòu)人民幣貸款情況57
圖表 30  社會融資規(guī)模58
圖表 31  2021 年 1-6月金融機構(gòu)人民幣貸款各利率區(qū)間占比59
圖表 32  2021 年 1-6月大額美元存款與美元貸款平均利率60
圖表 33  2021 年銀行間外匯即期市場人民幣對各幣種交易量69
圖表 34  跨境貿(mào)易人民幣結(jié)算情況70
圖表 35  中國實際房價與名義利率74
圖表 36  房地產(chǎn)周期與貨幣政策76
圖表 37  2021年中央財政平衡關(guān)系89
圖表 38  2021年地方財政平衡關(guān)系89
圖表 39  2020年中央財政預算平衡關(guān)系101
圖表 40  2007～2020年某地市土地出讓金收支情況110
圖表 41  土地出讓金促進地方經(jīng)濟增長作用機理示意圖112
圖表 42  2007～2020年某地市土地出讓金收入占比情況112
圖表 43  城鎮(zhèn)化水平變化120
圖表 44  城市(鎮(zhèn))數(shù)量和規(guī)模變化情況120
圖表 45  城市基礎(chǔ)設(shè)施和服務設(shè)施變化情況121
圖表 46  常住人口城鎮(zhèn)化率與戶籍人口城鎮(zhèn)化率的差距121
圖表 47  新型城鎮(zhèn)化主要指標127
圖表 48  2021年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況131
圖表 49  2021年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況133
圖表 50  2021年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況133
圖表 51  中國國房景氣指數(shù)(月度)134
圖表 52  全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速134
圖表 53  全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速136
圖表 54  全國商品房銷售面積及銷售額增速137
圖表 55  全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速138
圖表 56  建設(shè)用地批復（2020年11-12月）139
圖表 57  建設(shè)用地批復（2021年1-6月）140
圖表 58  2016年以來建設(shè)項目用地審批情況圖143
圖表 59  2021年建設(shè)項目用地審批類型圖144
圖表 60  2016年以來國有建設(shè)項目供應量比較圖145
圖表 61  2020年與2021年土地供應總量及存量比較圖145
圖表 62  2020年與2021年各類用地供應量 單位：公頃146
圖表 63  2020年與2021年不同用途土地供應量比較圖146
圖表 64  土地供應方式結(jié)構(gòu)圖147
圖表 65  2014-2020年84個重點城市土地抵押情況147
圖表 66  全國歷年商業(yè)用房投資額（單位：億元）149
圖表 67  全國歷年商業(yè)服務用地供應量及占比情況（單位：萬平方米，%）150
圖表 68  一線城市近三年商業(yè)用地供應總量151
圖表 69  一線城市近三年商業(yè)用地供應量占比152
圖表 70  二線城市供應量 TOP10 表153
圖表 71  二線城市供應量占比 TOP10153
圖表 72  三四線城市供應量 TOP10 表154
圖表 73  三四線城市供應量占比 TOP10155
圖表 74  三四線線城市人均商業(yè)用地供應面積數(shù)據(jù)列表156
圖表 75  三四線城市 GDP 與商業(yè)用地供應量比值數(shù)據(jù)列表157
圖表 76  三四線城市人均收入與商業(yè)用地供應量比值數(shù)據(jù)列表158
圖表 77  2021年全國土地成交總價前十名169
圖表 78  2021年全國成交住宅用地總價排行榜TOP10171
圖表 79  2021年全國土地成交樓面價前十名173
圖表 80  2021年全國成交住宅用地樓面地價排行榜TOP10173
圖表 81  2016.11-2021.630城市成交商辦建設(shè)用地面積(單位：萬平方米，%)176
圖表 82  2021年6月30城市成交商辦用地樓面價對比(單位：元/平方米)177
圖表 83  全國成交地塊溢價排名177
圖表 84  全國主要城市分用途地價水平（元/平方米）183
圖表 85  全國主要城市分用途地價環(huán)比增長率曲線圖（%）183
圖表 86  全國主要城市分用途地價同比增長率曲線圖（%）184
圖表 87  2006-2021 年重點城市分用途地價指數(shù)184
圖表 88  重點城市綜合地價環(huán)比、同比增長率曲線圖（%）185
圖表 89  2021年第二季度三大重點區(qū)域地價水平（元/平方米）185
圖表 90  2021年第二季度三大重點區(qū)域綜合地價增長率（%）186
圖表 91  三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價環(huán)比增長率（%）187
圖表 92  三大重點監(jiān)測區(qū)域分用途地價同比增長率（%）188
圖表 93  2006-2021年長江三角洲地區(qū)綜合地價指數(shù)189
圖表 94  2006-2021年長江三角洲地區(qū)分類地價指數(shù)190
圖表 95  2006-2021年珠江三角洲地區(qū)綜合地價指數(shù)191
圖表 96  2006-2021年珠江三角洲地區(qū)分類地價指數(shù)191
圖表 97  2006-2021年環(huán)渤海地區(qū)綜合地價指數(shù)192
圖表 98  2006-2021年環(huán)渤海地區(qū)分類地價指數(shù)193
圖表 99  2021 年第二季度東中西部地區(qū)重點城市地價水平（元/平方米）194
圖表 100  2021 年第二季度東中西部地區(qū)重點城市綜合地價增長率（%）195
圖表 101  70個大中城市中新建住宅銷售價格和105個城市住宅用地價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量統(tǒng)計情況196
圖表 102  2020 年以來異常交易地塊成交上報宗數(shù)和月均溢價率統(tǒng)計情況197
圖表 103  2021年1-2季度北京市國家級監(jiān)測范圍地價動態(tài)監(jiān)測結(jié)果200
圖表 104  2021上海土地市場上半年總地價TOP10201
圖表 105  2020年-2021年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源變化情況206
圖表 106  2020年以來各季度分用途用地占供地總量比例圖207
圖表 107  2020年以來京津唐地區(qū)供地總量及同比增長率210
圖表 108  珠三角地區(qū)各城市2021年土地供應總量及來源變化情況212
圖表 109  2021年武漢土地供應區(qū)域分布情況213
圖表 110  2016-2021年武漢居住類土地成交價及溢價率214
圖表 111  東北三省土地供應總量及存量變化情況217
圖表 112  東北三省2021年二季度土地供應量對比218
圖表 113  2021年以來東北三省土地供應結(jié)構(gòu)變化218
圖表 114  2021年東北三省各省土地供應結(jié)構(gòu)對比219
圖表 115  東北三省2021年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應結(jié)構(gòu)220
圖表 116  2021年以來東北三省普通商品住房用地及商服用地出讓均價變動情況220
圖表 117  山東半島城市群2021年1-6月主要經(jīng)濟指標222
圖表 118  2021年省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況222
圖表 119  2021年山東半島城市群土地供應量季度變化情況224
圖表 120  山東半島城市群2021年土地供應分布情況224
圖表 121  2021年山東半島城市群土地供應結(jié)構(gòu)變化225
圖表 122  山東半島城市群各城市2021年土地供應結(jié)構(gòu)比較225
圖表 123  2021年山東半島城市群房地產(chǎn)開發(fā)用地供應結(jié)構(gòu)226
圖表 124  2021年山東半島城市群房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓均價變動情況227
圖表 125  招商局地產(chǎn)控股股份有限公司組織架構(gòu)分析236
圖表 126  招商局地產(chǎn)控股股份有限公司負債能力分析238
圖表 127  招商局地產(chǎn)控股股份有限公司利潤能力分析241
圖表 128  招商局地產(chǎn)控股股份有限公司盈利能力分析243
圖表 129  招商局地產(chǎn)控股股份有限公司運營能力分析245
圖表 130  招商局地產(chǎn)控股股份有限公司償債能力分析246
圖表 131  招商局地產(chǎn)控股股份有限公司發(fā)展能力分析248
圖表 132  金地(集團)股份有限公司負債能力分析251
圖表 133  金地(集團)股份有限公司利潤能力分析254
圖表 134  金地(集團)股份有限公司財務指標分析255
圖表 135  深圳華僑城股份有限公司負債能力分析264
圖表 136  深圳華僑城股份有限公司利潤能力分析267
圖表 137  深圳華僑城股份有限公司財務指標分析269
圖表 138  北京首都開發(fā)股份有限公司負債能力分析275
圖表 139  北京首都開發(fā)股份有限公司利潤能力分析278
圖表 140  北京首都開發(fā)股份有限公司財務指標分析279
圖表 141  南京棲霞建設(shè)股份有限公司負債能力分析285
圖表 142  南京棲霞建設(shè)股份有限公司利潤能力分析288
圖表 143  南京棲霞建設(shè)股份有限公司財務指標分析290
圖表 144  中國城市建設(shè)控股集團有限公司組織架構(gòu)分析295
圖表 145  北京城建投資發(fā)展股份有限公司負債能力分析299
圖表 146  北京城建投資發(fā)展股份有限公司利潤能力分析302
圖表 147  北京城建投資發(fā)展股份有限公司財務指標分析304
圖表 148  云南省城市建設(shè)投資有限公司負債能力分析309
圖表 149  云南省城市建設(shè)投資有限公司利潤能力分析312
圖表 150  云南省城市建設(shè)投資有限公司財務指標分析314
圖表 151  融資模式一流程圖377
圖表 152  融資模式二流程圖378
圖表 153  融資模式三流程圖379
圖表 154  融資模式四流程圖379

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